| 種別 | 住宅用地 |
| 価格 | 19,800,000円 |
| 所在地 | 市川市須和田2丁目 |
| 交通 | 総武線市川駅徒歩19分 京成本線市川真間駅徒歩14分 |
| 敷地面積 | 113.23㎡ |
| その他私道面積 | 36.5㎡ |
| セットバックの有無 | セットバック済み |
| 土地権利 | 所有権 |
| 地目 | 宅地 |
| 都市計画 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域/第一種住居 |
| 防火・準防火 | 建築基準法第22条区域内 |
| 道路 | 西約3.3m私道（42条2項道路） |
| 建蔽率 | 40/60% |
| 容積率 | 80/200% |
| 高度地区・最高高さ | 10m |
| 特別用途地区 | なし |
| 地区計画 | なし |
| 建築協定 | なし |
| 土地区画整理事業 | なし |
| 市街地再開発事業 | なし |
| 都市機能誘導地区 | なし |
| 盛土規制法 | 宅地造成等工事規制区域（市内全域） |
| 壁面線による建築制限 | なし |
| 敷地面積の最低限度 | なし |
| 容積率低減係数 | 4/10 |
| 外壁の後退距離 | 道路境界線から：2m以上の後退が必要 隣地境界線（その他の境界）から：1m以上の後退が必要 |
| 建築物の高さの制限 | 10m 軒高7m |
| 道路斜線 | 傾斜勾配：1.25 |
| 隣地斜線 | なし |
| 北側斜線 | 傾斜勾配：1.25+5m |
| 日影規制 | 日影時間（5～10m以内/10m超え）3h/2h 制限を受ける建築物：軒高7m 若しくは3階建 平均地盤面からの高さ：1.5m |
| 景観法 | あり |
| その他法令上の制限 | 市川市風致地区条例（国府台風致地区） 文化財保護法（埋蔵文化財包蔵地） 航空法 |
| 地勢 | 平坦（但し、東側バス通りから見ると一段高くなっています。） |
| 設備 | 東電・公営水道・都市ガス・個別浄化 |
| 現況 | 更地 |
| 建築条件 | なし |
| 引渡時期 | 相談 |
| 引渡条件 | 相談 |
| 備考 | 敷地の一部を隣地との共用回転スペースとして利用しています。 境界非明示 現況有姿売買です。 |
| おすすめポイント | 1. 「風致地区の厳しすぎる規制」が、この安さと美しい街並みをもたらして いるというパラドックス 普通の住宅地なら「建ぺい率40%」や「道路から2m、隣地から1m引いて 建てる」というルールは、建物を小さくせざるを得ない「デメリット」に なり、土地の価格を大きく下げる要因になります。しかし、裏を返せば 「この規制のおかげで、一般の建売業者が手を出せず、坪58万円という奇 跡の価格で一般個人に残された」ということです。 さらに、周囲の家もすべて同じ厳しいルールを守って建っているため、将 来的にも目の前に圧迫感のあるミニ戸建てが乱立するリスクがゼロです。 風致地区特有の「大正・昭和から続く、お屋敷街のゆとりある緑豊かな景 観」を、この超低コストで手に入れられるのは最大の特権です。 2. 「113.23㎡（34坪）× 不整形地」だからこそ、外壁後退と間口6.7mをク リアする「中庭（ライトコート）のある邸宅」が映える 間口6.7mの不整形地で、左右から1mずつ、道路から2m下がると聞くと、 一見「細長い家しか建たないのでは？」と不安になります。しかし、34坪 という十分な広さがあるため、あえて不整形な敷地の形状に合わせて、建 物を「L字型」や「コの字型」に配置し、中央にプライベートな中庭（ラ イトコート）を作る設計がピタッとはまります。 風致地区のルールで敷地の60%は空地（庭や駐車場）にしなければなりま せんが、それを不整形地のデッドスペースや中庭に充てることで、規制を ポジティブに消化できます。間口6.7mあれば、軽自動車を道路と並行、ま たは斜めに停めるアプローチを確保しつつ、奥にプライベート感満載の隠 れ家的な邸宅を構えることが可能です。 3. 「建築条件なし」×「浮いた土地代」で、地下の遺跡リスクを完全回避す る「極上の平屋」や「軽量木造」に予算を全振りできる この土地の最大の懸念は「須和田遺跡（埋蔵文化財包蔵地）」による着工 遅れリスクです。しかし、「建築条件なし」だからこそ、遺跡を刺激しな い優秀な設計士を自分で選べます。 周辺相場より土地代が3000万円近く浮いている状態なので、その予算を 建物にドカンと投入できます。例えば、あえて深く掘る基礎や地盤改良 （柱状改良など）を避け、地盤への負荷が少ない「表面的な改良＋ベタ基 礎」で建てる仕様にしたり、いっそのこと風致地区の緑に溶け込む「贅沢 な大空間の平屋（または1.5階建て）」を建てれば、地下の遺跡を傷つけ ず、試掘だけでスムーズにパスできる可能性が跳ね上がります。「安く浮 いたお金で、遺跡リスクを賢くかわしながら、こだわりの注文住宅を建て る」という、建築条件なしならではの攻め方が可能です。 |
| 取引態様 | 媒介 |