| 種別 | 店舗用地 |
| 価格 | 98,780,000円 |
| 所在地 | 松戸市紙敷1丁目 |
| 交通 | 北総線松飛台駅徒歩1分 |
| 敷地面積 | 359.51㎡ |
| その他私道面積 | なし |
| セットバックの有無 | なし |
| 土地権利 | 所有権 |
| 地目 | 宅地 |
| 都市計画 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 近隣商業地域（西側道路境界戦より25m以内） 一種中高層住居専用地域（同25ｍ超部分） |
| 防火・準防火 | 準防火（近隣商業地域） 建築基準法第22条区域内（一種中高層住居専用地域） |
| 道路 | 西約17m×南約4m×東約6m |
| 建蔽率 | 80%（近隣商業地域） 60%（一種中高層住居専用地域） |
| 容積率 | 300%（近隣商業地域） 200%（一種中高層住居専用地域） |
| 高度地区・最高高さ | 第一種高度地区（一種中高層住居専用地域） |
| 特別用途地区 | なし |
| 地区計画 | 関台地区地区計画 |
| 建築協定 | なし |
| 土地区画整理事業 | 関台土地区画整理事業 土地区画整理組合施工 完了 換地処分公示年月日：平成13年5月25日 |
| 市街地再開発事業 | なし |
| 都市機能誘導地区 | 松飛台駅周辺都市機能誘導区域内（近隣商業地域） |
| 居住促進区域 | あり |
| 盛土規制法 | 宅地造成等工事規制区域 |
| 壁面線による建築制限 | ■商業地区 道路境界戦からの距離 ①西17m道路：高さ3m未満の部分は2m以上、3m以上の部分は1m以上。 ②南4m道路：1m以上 ■住宅地区B ①道路境界線から1m以上 ②隣地境界線から1m以上 |
| 敷地面積の最低限度 | 300㎡（近隣商業地域） 200㎡（一種中高層住居専用地域） |
| 容積率低減係数 | 4/10（一種中高層住居専用地域） |
| 道路斜線 | 傾斜勾配：1.5（近隣商業地域） 1.25（一種中高層住居専用地域） |
| 隣地斜線 | 傾斜勾配：1.5+31m（近隣商業地域） 1.25+20m（一種中高層住居専用地域） |
| 北側斜線 | なし |
| 日影規制 | 日影時間（5～10m以内/10m超え）3h/2h 制限を受ける建築物：高さ10m 平均地盤面からの高さ：4m （一種中高層住居専用地域） |
| その他法令上の制限 | 景観法 盛土法：宅地造成工事等規制区域（市内全域） |
| 地勢 | 緩やかな南ひな壇 |
| 設備 | 東電・公営水道・都市ガス・本下水 |
| 現況 | 更地 |
| 引渡時期 | 相談 |
| 引渡条件 | 相談 |
| 備考 | ■敷地の凡そ2/3が近隣商業地域、1/3が第一種中高層住居専用地域です。 ■南側道路は、車の通り抜け禁止です。 ■南側道路には、雨水管を敷設していません（汚水管は入っています）。 ■用途跨ぎの日影規制： 近商部分は日影規制なしですが、1種中高層部分 は「3-2h / 4m」の対象となります。 ■壁面後退・外構制限： 西側17m道路および南側道路からの壁面後退、ま たブロックフェンス（生垣や透過型フェンス、植栽による緑化が必要）の 制限があります。これらを活かした、景観に優れた美しいビルデザインが 求められます。 ⚠️ ご検討にあたって重要な「用途制限」と建築条件 本物件は「関台地区地区計画」および「用途地域のまたぎ」により、建築できる用途に明確な縛りがあります。後からのトラブルを防ぐため、事前にご確認ください。 ❌ 建築できない用途（NG） 1階部分の住居・マンション： 近隣商業（商業地区）エリアでは、1階部分を住宅、共同住宅、寄宿舎にすることは一律禁止されています。そのため、1階を住戸にするアパートやマンション、1階をエントランスだけにした純粋な賃貸マンションは建てられません。 営業倉庫・教習所： 近商エリアでの「倉庫業法上の倉庫（営業倉庫）」、および自動車教習所の建築は禁止されています。 ⭕ 建築可能な用途（おすすめの企画） 1階を商業・ビジネス用途に、2階以上を自由度の高い用途にする「複合ビル」または「自社ビル」が最適です。 1階： コンビニ、美容室、調剤薬局、医療クリニック、飲食店、保育所、自社オフィスの受付・事務所など 2階以上： 共同住宅（賃貸マンション）、自社事務室、医療モールなど 📐 その他の敷地制限（クリア済みおよび外構の縛り） 最低敷地面積： 商業地区は300㎡、1種中高（固住B）は200㎡の制限がありますが、本物件は359.51㎡（約108.75坪）あるため、単体で問題なくクリアしています。 壁面後退： 西側17m道路および南側道路からそれぞれ壁面線後退の制限があります。 外構： 地区計画によりブロックフェンスが禁止されています。生垣や植栽、透過型フェンスを用いた、景観に配慮した外構設計が必要です。 |
| おすすめポイント | 1. 松飛台駅徒歩1分（47m）！「雨でも傘要らず」の超駅前立地 改札を出てから物件までわずか47m。多少の雨ならダッシュすれば傘が要らないほどの圧倒的な近さです。通勤・通学客の動線上にあるため、店舗への集客力や、自社ビルとしての利便性はエリア最高峰です。 2. 視認性・開放感抜群の「3方向角地（西17m×南4m×東6m）」 西側はゆとりある17mの広幅員公道に面しており、ビルや看板の視認性は抜群です。さらに南・東も含めた3方向角地のため、すべてのフロアに豊かな採光と開放感を確保できる、ランドマーク性の高い建物が建築可能です。 ※なお、南側道路は車の通り抜けができないため、駅前でありながら不特定多数の車の進入がなく、搬入や社用車の駐車・送迎がスムーズに行えるという隠れたメリットもあります。 3. 容積率300%を活かしきる！「西側17m道路」の圧倒的優位性 近隣商業地域（全体の約6割）の道路斜線制限は、17mの道路幅員に後退距離が加算されるため、斜線スタートラインが非常に高く、勾配係数1.5の恩恵をフルに受けられます。道路斜線に悩まされることなく、容積率300%を最大限に消化した高層化（店舗ビル・自社ビル）が可能です。 4. 関台地区地区計画クリア！「1階店舗＋上層階」の複合ビルに最適 本物件は「関台地区地区計画」の区域内であり、近商エリアの1階部分への住宅・共同住宅の建築が禁止されています。だからこそ、「1階をテナント（コンビニ・医療クリニック・美容室・調剤薬局など）にし、2階以上を自社オフィスや賃貸マンションにする複合店舗ビル」の計画にジャストフィットします。 5. 最低敷地面積クリア！単体で開発可能なゆとりの108坪（359.51㎡） 地区計画で定められた最低敷地面積（商業地区：300㎡、1種中高・固住B：200㎡）を単体でゆとりを持ってクリアしている貴重な区画整理地です。周辺の小規模な土地では建築が難しい中、これだけのボリュームを1筆で確保できる希少性があります。 |
| 取引態様 | 媒介 |