| 種別 | ビル・マンション用地 |
| 価格 | 79,790,000円 |
| 所在地 | 市川市市川3丁目 |
| 交通 | 京成本線国府台駅徒歩2分 |
| 敷地面積 | 198.14㎡ |
| その他私道面積 | なし |
| セットバックの有無 | なし |
| 土地権利 | 所有権 |
| 地目 | 宅地 |
| 都市計画 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 近隣商業地域 |
| 防火・準防火 | 防火 |
| 道路 | 西約7.96~8.64m公道 |
| 建蔽率 | 80% |
| 容積率 | 400% |
| 特別用途地区 | なし |
| 地区計画 | なし |
| 建築協定 | なし |
| 土地区画整理事業 | なし |
| 市街地再開発事業 | なし |
| 盛土規制法 | 宅地造成等工事規制区域（市内全域） |
| 壁面線による建築制限 | なし |
| 敷地面積の最低限度 | なし |
| 容積率低減係数 | 6/10 |
| 外壁の後退距離 | なし |
| 道路斜線 | 傾斜勾配：1.5、適用距離：25m |
| 隣地斜線 | 傾斜勾配：2.5+31m |
| 北側斜線 | なし |
| 日影規制 | 日影時間（5～10m以内/10m超え）5h/3h 制限を受ける建築物：高さ10m 平均地盤面からの高さ：4m |
| その他法令上の制限 | 景観法 |
| 地勢 | 道路面より凡そ-3000 |
| 設備 | 東電・公営水道・都市ガス・本下水 |
| 現況 | 更地 旧建物の残存杭等（H鋼・RC片）が数本残っています。 |
| 引渡時期 | 相談 |
| 引渡条件 | 相談 |
| 備考 | 現況有姿売買です。 |
| おすすめポイント | 1. 建築・コスト面：ピンチをチャンスに変える工夫 「道路より3m低い」「前の杭が残っている」というデメリットは、設計の工夫次第で大きなアドバンテージになります。地下（低地）空間の有効活用通常の更地で地下室やEVピットを深く掘ろうとすると、莫大な「土留め（山留め）費用」と「残土処分費」がかかります。 この土地は最初から3m低くなっているため、掘削コストを最小限に抑えてエレベーターの最下階ピットや受水槽・ポンプ室、あるいは入居者用の地下駐輪場・ゴミ置き場を配置できます。これにより、1階（道路レベル）以上の有効面積を100%住居スペースに割くことができるため、結果的に容積率を最大限に消化しやすくなります。 「残置杭」と「崩落防止杭」のクリア方法他人がビビる最大の理由は、新しい建物の杭を打つときに「前の杭にぶつかる（破砕費用がかかる）」からです。しかし、建築士と組んで構造計算を行い、新しい建物の基礎配置（柱の位置）を既存の杭を綺麗に避けるように設計（逃げ基礎・免避設計）できれば、既存杭の引き抜き費用をゼロに抑えられます。 道路の崩落防止杭（土留め）も、擁壁の役割を果たしてくれていると考えれば、自前で新規に擁壁を造るコストの節約になります。 2. 立地・法規制のポテンシャル 国府台駅徒歩2分・近商（80/400）の破壊力容積率400%（前面道路幅員による制限を受けますが、8m公道であれば \(8 \times 0.6 = 4.8\) で480%となり、指定容積率400%をフルに定格で使えます）は、非常に強力です。 土地198.14㎡に対して、最大で 約792㎡（約240坪） の延床面積の建物が建てられます。坪単価約133万円での仕入れとなり、この駅チカ・高容積率の土地としては破格の安さです。これこそ「訳あり（高低差・杭）」だからこそのバーゲン価格と言えます。 3. 商圏・マーケティング分析：1階の正解は？ 付近には千葉商科大学や和洋女子大学があり、通学路としての通行量は多いですが、購買力は低いです。したがって、「1階店舗（飲食店や物販）」は絶対に避けるべきで、以下の路線が、最も手堅く収益を最大化できます。 【大本命】全戸「単身者向けアパート・マンション」1階（道路レベル）から上をすべて住居（1R〜1LDK）にします。国府台駅徒歩2分、かつ「市川駅」も自転車や徒歩圏内であるため、学生だけでなく「都内に通勤する社会人（総武線・京成線ユーザー）」の需要をガッチリ掴めます。江戸川が近いリバーサイドエリアは、ジョギングや景観を好む若い単身層に非常に人気があります。 【次点】1階のみ「士業事務所」または「医療系（クリニック・調剤）」もし1階を非住居にするなら、一般消費者を相手にしない「税理士・弁護士などの士業事務所」や、駅前立地を活かした「デンタルクリニック（歯医者）」などが適しています。彼らは学生の購買力に依存しないため、安定した賃料を期待できます。 |
| 取引態様 | 媒介 |